Acheter un bien immobilier en Grèce : comment faire

Pendant des décennies, les prix de l'immobilier en Grèce ont augmenté régulièrement. Acheter un bien en Grèce était considéré comme un placement sûr depuis toujours. Surtout après l'essor du marché à partir de 1998, lorsque les banques grecques ont commencé à proposer des prêts immobiliers sur un marché hypothécaire encore jeune, les prix ont flambé dans de nombreuses régions.

Cela a duré jusqu'en 2010. Lorsque la crise a frappé durement la Grèce, les prix ont d'abord cessé de monter, puis, au cours des deux ou trois dernières années, ont amorcé une baisse régulière, quoique maîtrisée.

Il y a encore quelques années, les acheteurs étrangers pouvaient trouver surévalués les biens qui leur plaisaient en Grèce. C'est désormais du passé. Les prix ont baissé, parfois de façon spectaculaire, au point que beaucoup estiment que c'est le moment d'acheter.

Si vous envisagez d'acheter un bien en Grèce, voici quelques conseils de base sur le processus, de A à Z.

Il faut d'abord trouver le bien qui vous intéresse, soit en prospectant vous-même le marché à l'aide de toutes les informations dont vous disposez sur les biens, les emplacements, les prix et les rendements, soit en mandatant un ou plusieurs agents immobiliers pour trouver un bien correspondant à vos critères.

En Grèce, vous pouvez mandater plusieurs agents immobiliers. En général, vous n'êtes pas tenu par une clause d'exclusivité et vous pouvez accepter ou refuser toute offre, même si elle répond à vos critères initiaux. Si vous concluez, vous verserez à l'agent qui a trouvé le bien une commission de 2 % maximum du prix de vente.

Une fois le bien trouvé et le prix convenu, vous devez mandater un avocat qui travaille uniquement pour vous. Surtout si vous êtes étranger et ne connaissez pas le droit et les pratiques grecs, cet avocat doit être choisi par vous et avoir votre entière confiance.

Faire appel à un avocat recommandé par l'agent immobilier, voire par le vendeur ou le promoteur, n'est peut-être pas une bonne idée. Il est essentiel que votre avocat défende uniquement vos intérêts et ne connaisse même pas l'autre partie. Par le passé, de nombreux étrangers ont acheté en Grèce sans savoir que leur avocat aurait dû être choisi par eux, et certaines complications auraient pu être évitées avec une meilleure entente entre l'acheteur étranger et son avocat grec.

Une fois que l'avocat de l'acheteur connaît les souhaits et les instructions de son client et qu'une relation de confiance et de confidentialité est établie, il contacte l'avocat du vendeur et l'agent pour obtenir copie des titres de propriété. L'étape la plus importante de l'achat est la vérification des titres, pour confirmer que le bien est libre de toute charge, hypothèque ou autre dette.

La vérification a lieu sur place, au bureau des hypothèques ou au cadastre du lieu où se trouve le bien, et elle est effectuée par l'avocat de l'acheteur. Seuls les avocats peuvent procéder à ces recherches, et l'avocat de l'acheteur a le dernier mot, et la responsabilité finale, sur la poursuite de l'achat, du moins pour ce qui concerne l'acheteur.

Lorsque la recherche montre que le bien est juridiquement sain, ou que le vendeur a fait les régularisations nécessaires (modification des titres, radiation d'anciennes hypothèques oubliées, etc.), le notaire commence à rédiger l'acte de vente. Le notaire est choisi et rémunéré par l'acheteur. Les avocats de l'acheteur et du vendeur conseillent le notaire pour la rédaction.

Le vendeur et l'acheteur signent l'acte de vente à l'étude du notaire, en présence de leurs avocats. Chaque partie peut signer en personne ou par procuration. Le mandataire peut être son avocat, un ami ou un proche, qui doit avoir toute sa confiance.

L'acheteur étranger doit toujours se rappeler que les fonds de l'achat doivent être virés de son compte bancaire à l'étranger vers son compte bancaire en Grèce. S'il dispose déjà de fonds dans une banque grecque, il doit soit les avoir déclarés comme revenus dans ses déclarations fiscales grecques antérieures, soit pouvoir prouver qu'il les a virés au cours des années précédentes depuis une banque hors de Grèce.

Enfin, tout acheteur étranger doit savoir que l'achat n'est pas définitif, même après la signature chez le notaire, tant que l'acte n'est pas dûment inscrit au bureau des hypothèques ou au cadastre local au nom de l'acheteur. Cela intervient généralement dans les jours qui suivent la signature.